Pokud chcete postavit novou budovu, potřebujete pozemek. Velikost, lokalita a v neposlední řadě pořizovací cena jsou pro budoucího majitele domu rozhodujícími kritérii při výběru nemovitosti. Ale můžete se na to opravdu bezpečně spolehnout? A co hlubší vrstvy země? Jakou důležitou roli hrají? Půdní zpráva by měla poskytovat dostatečné zabezpečení plánování se svými informacemi.
Co je půdní zpráva?
Zpráva o podloží je zpráva, která poskytuje informace o povaze půdy s ohledem na její vhodnost jako staveniště. Obsahuje výsledky průzkumu a průzkumu staveniště. Součástí je i odborné posouzení těchto výsledků odborníkem a z toho vyplývající důsledky pro plánování stavby. Obsahuje mimo jiné tyto informace:
- únosnost půdy
- Informace o podzemních vodách
- Popis geologie
- možné ekologické zátěže
- Prosakovací schopnost a mrazuvzdornost půdy
- Typ půdy a třída půdy
- Specifikace pro utěsnění budovy
Zpráva o půdě poskytuje informace o geologických vlastnostech staveniště v dostatečném předstihu před zahájením stavby a poskytuje tak stavebníkovi jistotu plánování.
Problémy, které může způsobit podzemní voda
Podzemní voda v hlubších vrstvách země může způsobit problémy s postavenou budovou. Před zahájením stavby je proto důležité prozkoumat jeho chování. Největším problémem je takzvaná lisovací voda, která tlačí na těsnění budovy. To je zejména případ, kdy průsaková voda nemůže dobře odtékat nebo je hladina podzemní vody obecně vysoká. Pokud je to známo před zahájením stavby, lze přijmout vhodná opatření. Například sklep potřebuje drenáž, aby stěny nevlhly. Ale ani domy nepodsklepené nejsou v bezpečí před vodou v zemi a také vyžadují vhodná opatření.
Detekce toxických kontaminovaných míst
Pokud budoucí staveniště již bylo využíváno jako komerční prostor, měla by být půda důkladně prozkoumána, zda neobsahuje kontaminovaná místa. Klidně se může stát, že v půdě jsou ještě toxické látky. Za odstranění znečištění je odpovědný vlastník nemovitosti. Pokud se jako budoucí stavitel chcete vyhnout vysokým nákladům na likvidaci, je nejlepší si před nákupem ujasnit. Jistotu zde může poskytnout půdní zpráva. Toto vyšetření však není povinné v rámci průzkumu půdy pro půdní zprávu. Vyžaduje se pouze u nemovitostí, kde existuje podezření na kontaminovaná místa. To v případě, že společnosti na těchto vlastnostech pracovaly s látkami škodlivými pro životní prostředí. Pokud chcete být na bezpečné straně, měli byste si tuto doplňkovou službu objednat. Zejména pokud má být na velkém pozemku vysazena kuchyňská zahrada, kvalita půdy musí být čistá, aby neohrožovala lidské zdraví.
Kámoši, starý problém
Mnoho leteckých bomb z druhé světové války leží ladem v zemi, nedetekováno. I po desetiletích mnoho z nich stále představuje nebezpečí. Postiženy jsou zejména nemovitosti ve městech. V některých obcích je dokonce povinnost prošetřit, zda se nemovitost nenachází v určených podezřelých oblastech. Náklady na inspekci hradí zpravidla majitel nemovitosti. S těmito náklady a také časovými prodlevami do zneškodnění nevybuchlé bomby je třeba v určitých oblastech počítat. Proto má smysl tuto eventualitu včas zohlednit.
Je průzkum půdy povinný?
Každá konstrukce má významnou váhu, která spočívá na zemi pod ní a musí ji spolehlivě podepřít. K tomu potřebujete vědět, zda je zvolené podloží dostatečně stabilní pro plánovanou stavbu. Jinak hrozí poškození novostavby a případně i sousedních objektů. Geotechnická zpráva, oficiální název pro zprávu o podloží, je proto důležitým podkladem pro plánování a realizaci stavebních projektů. Slouží především jako podklad pro výpočet statiky a pevnosti základu. Zpráva o podloží je proto od roku 2008 v Německu vyžadována stavebními předpisy pro všechny nezastavěné nemovitosti, kde se čeká na stavební projekt. Tato povinnost se nevztahuje na nemovitosti, které již byly vybudovány.
Poznámka:
Nestačí vyvodit závěry z půdních testů na sousedním pozemku. I na malé vzdálenosti jsou možné vážné odchylky, a proto je pro každou vlastnost vyžadován samostatný test půdy.
Veškerá rizika vyplývající ze staveniště nese stavebník, tedy vlastník nemovitosti. Každý stavitel domu by se tím měl včas zabývat a jasně regulovat realizaci a převzetí nákladů. Půdní posudek je proto vhodné nechat zpracovat u prodejce, abyste měli jistotu, že pozemek je zastavitelný ještě před jeho koupí. Jako prodávající je také vhodné nechat si zpracovat stavební posudek, ten lze snadno zapracovat do jednání o ceně.
Jaké jsou výhody půdní zprávy?
Pokud test půdy odhalí problematické staveniště, stavební projekt nemusí být nutně opuštěn. Z identifikovaných problémů lze odvodit stavební opatření, která nové budově poskytnou dlouhodobě bezpečný základ. Pokud jsou výsledky šetření známy před plánováním, lze je včas sladit. Každé požadované opatření zvyšuje celkové náklady stavby. V závislosti na rozsahu mohou být tyto náklady tak vysoké, že stavba již není možná nebo se z finančních důvodů již nevyplatí.
Pokud je budova postavena bez znalosti povahy půdy a bez nezbytných ochranných opatření, může to mít za následek vysoké následné náklady. Vlhké stěny vedou například ke vzniku plísní, jejichž odstranění je pracné a nákladné, o zdravotních následcích nemluvě. Důsledkem může být také prověšení nebo praskliny. Zpráva o podloží je užitečným nástrojem, jak se jednoduše vyhnout těmto pozdějším defektům a nevyčíslitelným následným nákladům na jejich odstranění.
Kdy byste měli přemýšlet o půdní zprávě?
Pokud si koupíte „starý“dům, potřebujetenezprávu o podloží. Probudoucnost stavebníka domu je vyžadována půdní zpráva, aby bylo možné podle toho naplánovat plánování stavebního projektu a náklady. Měl by tedy vzniknout při koupi nemovitosti, nejpozději však při plánování stavby. Pokud se před koupí zjišťuje stav půdy, máte jistotu, že neutratíte peníze za nevyužitelný pozemek. Potřebná bezpečnostní opatření by také mohla být tak drahá, že hledání alternativní nemovitosti dává větší smysl.
Smlouva o vypracování půdního posudku musí být součástí stavební a kupní smlouvy, zejména u staveb s pevnou cenou. Architekti mají povinnost informovat vlastníky budov o potřebě zemního posudku.
Kdo píše půdní zprávu?
Geotechnický odborník má odbornou kvalifikaci k vypracování zprávy o podloží, která uvádí pořízení podloží. Musí mít oprávnění k vypracování zprávy podle DIN 4020 a DIN 1054. Odborníka najdete prostřednictvím Zlatých stránek nebo internetu. S hledáním odhadce poblíž vám mohou pomoci i různé stavební spolky a Živnostenská komora.
Tip:
Požádejte svého architekta o doporučení. Pravidelně pracuje s půdními průzkumy a určitě vás může odkázat na odborníky, se kterými má dobré zkušenosti.
Jak se připravuje půdní zpráva?
Aby mohla být vypracována půdní zpráva, musí být nejprve pomocí různých technických metod analyzován stav podloží. K tomu jsou zapotřebí vhodné vzorky půdy. Ty se z vhodného místa odstraní jádrovým vrtákem. Vrtání se zpravidla provádí v budoucích rozích plánované budovy. Otvor jde asi o tři metry hlouběji, než je plánovaný základ domu. Různé vrstvy půdy ve vzorku poskytují pohled na únosnost a vodní poměry podloží.
Tip:
Před vrtáním je třeba určit půdorys budovy a přesné umístění, aby bylo možné provést zkoušku půdy na „správném“místě.
Kolik stojí zpráva o půdě?
Náklady na zprávu o podloží závisí na velikosti plánované budovy a rozsahu zadaného průzkumu. U rodinného domu o průměrné velikosti do cca 200 metrů čtverečních se cena za základní zprávu pohybuje mezi 500 a 1000 eur. Regionální rozdíly jsou i v ceně půdní zprávy.
Pokud půdní expert poskytuje další služby, cena se zvyšuje na 2.000 až 2500 eur. Mezi doplňkové služby patří například stanovení vodopropustnosti nebo stavebně chemický rozbor vody. Dodatečné náklady na zprávu o půdě však mohou být dobře vynaloženy. Náklady na odstranění závad způsobených špatným podložím mohou být výrazně vyšší.
