Stavebníci jsou v realizaci vysněného domu často omezováni stavebními předpisy pro pozemek, což může být nevýhodou pro prodejce stavebních pozemků. Dodržování zákonem předepsaných minimálních vzdáleností od sousedních nemovitostí nebo dodržení maximální zastavěné plochy v závislosti na ploše nemovitosti jsou jen dva možné příklady problémů. Za určitých podmínek může být řešením sjednocení zatížení budovy pro sousední nemovitosti.
Zatížení budovy sdružení – definice
Jak termín napovídá, jde především o typ spojení dvou nebo více vlastností. Aby mohly být „sjednoceny“, musí jít o sousední nemovitosti. Sjednocení stavebního břemene znamená, že ve stavebním zákoně jsou dvě nebo více sousedních nemovitostí považovány za jednu nemovitost. Společné stavební břemeno obecně vyžaduje stavebněprávní důvod.
Sjednocením stavebního zatížení například odpadá vlastnické hranice mezi sousedními nemovitostmi. Věc spolkové budovy vždy zahrnuje alespoň jednu tzv. „obslužnou nemovitost“. Tento nebo vlastník nemovitosti má veřejnoprávní povinnost vůči příslušnému stavebnímu úřadu zrušit jejich vlastnickou hranici na sousední nemovitost. To znamená, že sousední nemovitost se stává tzv. „dominantní“částí a při stavebních otázkách se nemusí zohledňovat sousední hranice.
Vlastnické vztahy v případě sjednocení zatížení budovy
Vlastnická struktura jednotlivých nemovitostí není dotčena stavebním břemenem sdružení. To znamená, že každý zúčastněný vlastník nemovitosti si ponechává vlastnická práva ke své nemovitosti v rozsahu, v jakém byla/je zapsána v katastru nemovitostí před vydáním poplatku za stavbu sdružení. Stavební břemeno sdružení se nezapisuje do katastru nemovitostí. K žádné změně nedojde ani v oblasti daní.
Použití břemen při budování sdružení
Příklad 1
Pan Meier vlastní na svém pozemku dvougenerační dům, ve kterém jsou byty umístěny vedle sebe a každý má svůj vlastní vchod. Jedna strana je nyní k prodeji včetně nemovitosti na straně. Rozdělení majetku to teoreticky umožňuje. Ale protože dům není uprostřed pozemku, jeho část pozemku by byla výrazně menší.
Stavební zákon říká, že zastavěná plocha jeho poloviny domu je příliš velká na velikost zbývající nemovitosti. Rozdělení majetku by tedy v tomto případě nebylo možné. Pokud je však současně s dělením nemovitosti požádáno a zkolaudováno sjednocovací stavební břemeno, je i po rozdělení nemovitost nadále považována za jednu pro stavební předpisy. Kupující domu jako vlastník nemovitosti pravidelně dostává zápis do katastru nemovitostí.
Příklad 2
Syn paní Schmidtové může levně koupit nemovitost vedle své matky. Aby mohl realizovat svůj vysněný plán domu, musel by stavět blízko hranice pozemku k matčině pozemku. To nemá námitek, ale stavební úřad ano, neboť jako stavebník je ze zákona povinen dodržovat minimální odstup od vlastnických hranic sousedních nemovitostí. Zde jeho matka nyní může dát stavebnímu úřadu povinnost uplatnit společné stavební břemeno. Matka tak rozpouští hranici mezi oběma nemovitostmi a syn s tím již nemusí při stavbě počítat.
Příklad 3
Dva manželské páry, které se spřátelí, si za sebou koupily dva pozemky, na kterých by chtěli stavět. Do zadního pozemku není přístup z ulice pro zástavbu. To znamená, že kabely se mohou dostat do zadní části pouze přes přední nemovitost. Zde si manželé mohli dohodnout tzv. věcné břemeno, které právně a trvale stanoví stavební přemístění první nemovitosti. Aby se ušetřily náklady, rozhodnou se noví majitelé nemovitostí kombinovat výstavbu. Tyto dvě nemovitosti se stávají jednou nemovitostí ve smyslu stavebního zákona. V důsledku toho je třeba rozvíjet pouze přední nemovitost. K tomu lze nyní připojit zadní nemovitost.
Aplikace
Ohledně žádosti o břemeno na výstavbu sdružení nelze obecně poskytnout žádné závazné informace, protože jednotlivé spolkové země mohou mít různé požadavky. V souladu s tím následující informace v některých bodech slouží pouze jako vodítko. Před podáním žádosti je vhodné získat přesné informace o odpovědném orgánu.
Odpovědnost
O společné zatížení stavby lze požádat prostřednictvím příslušného stavebního úřadu nebo orgánu stavebního dozoru obce.
Uchazeč
Žádost může podat kterýkoli ze zúčastněných vlastníků nemovitostí. Ten, kdo odešle přihlášku, bude obvykle také příjemcem faktury za vzniklé poplatky.
V každém případě musí vlastník nemovitosti, jejíž nemovitost je „zatížena“, vyznačit připravenost k výstavbě svým podpisem na samostatném formuláři. V technickém žargonu se tomu říká „stavební dodavatel“. V některých městech/zemích je po podání žádosti klientem zhotovitel stavby pozván k osobní schůzce, aby poskytl podpis a mohl jej přímo ověřit. Pokud dodavatel stavby bydlí dále, lze podpis provést na stavebním úřadě v blízkosti bydliště a tam ověřit. Případně lze podpis ověřit i notářem.
Dokumenty/dokumenty k odeslání
- Vyplněná a podepsaná přihláška
- Prohlášení o zatížení stavby od dodavatele stavby s potvrzením podpisu
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí všech dotčených nemovitostí (nesmí být starší než tři měsíce)
- Katastrální výpisy všech dotčených nemovitostí
- Situační plán v pěti kopiích s vyznačením a rozměry zatížené nemovitosti
- V závislosti na stavebním úřadě může být pro výsledné poplatky požadován samostatný formulář pro odhad nákladů
- Pokud se jedná o obchodní nebo spolkový majetek, musí být předloženy výpisy z obchodního nebo spolkového rejstříku
Proces úprav
Pokud budou k dispozici všechny potřebné dokumenty a podpisy, zahájí stavební úřad proces tzv. stavebního povolení. Doba zpracování se může značně lišit v závislosti na pracovním vytížení a jednotlivých případech. V průměru lze očekávat dobu zpracování mezi čtyřmi a šesti týdny.
Pokud bude žádost schválena, bude proveden zápis do evidence stavebního břemene a stavební břemeno sdružení se stane právně závazné.
Náklady
V závislosti na obci, administrativní náročnosti, ekonomické hodnotě nebo jiném přínosu stavby jsou náklady obvykle sestavovány individuálně. Pohybují se mezi 60 eur a 500 eur. Vrácení poplatku je splatné i v případě, že si to zhotovitel stavby po podání žádosti rozmyslí a nepodepíše prohlášení o zatížení stavby. O zápisech do evidence stavebního břemene je možné požádat o písemné informace. Zde se opět platí poplatek mezi 15 eury a 50 eury.
Tip:
Výsledek kolaudačního řízení bude žadateli sdělen písemně a stavebnímu úřadu bude písemně sdělen minimálně zápis v evidenci stavebního břemene. Toto je již závazné a stavební břemeno spolku je právně závazné, takže není vyžadováno dodatečné dokládání z evidence stavebního břemene.
Zatížení budováním sdružení v případě dědictví nebo prodeje
Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovitosti, ke které byl uzavřen závazek majetkového společenství prodejem nebo dědictvím, zůstane tato změna nedotčena a bude nadále existovat. Jde o ochranu vlastníka „dominantního“majetku. To má zabránit tomu, aby soused musel v nejhorším případě svůj dům nebo jeho části zbourat, pokud by povinnost zanikla, pokud by byl postaven přes (bývalou) hranici pozemku.
Smazání stavebního břemene sdružení
Pokud je na jedné nebo více nemovitostech evidováno stavební břemeno sdružení, lze jej za určitých podmínek smazat. Musí být splněny následující požadavky:
- Původně plánovaná stavba se neuskuteční (důvod odpadl)
- Neexistuje žádný veřejný zájem na zachování stavebního břemene sdružení
- Musí být udělen souhlas příslušného stavebního dozoru
Vliv na hodnotu nemovitosti
Vzhledem k tomu, že se na společném zatížení budovy podílejí minimálně dvě nemovitosti, obvykle to znamená, že pro jednu část existuje nevýhoda a pro druhou výhodu. Výhodu má „dominantní“nemovitost, která těží z oddělení hranice nemovitosti od sousední nemovitosti. Výsledkem může být zvýšení hodnoty nemovitosti.
Nemovitost, ke které je evidováno stavební břemeno, ztrácí právo na jasné vymezení od sousední nemovitosti. To může potenciálně snížit hodnotu nemovitosti.
V závislosti na individuálním případě a vývoji nemusí vždy dojít ke snížení hodnoty. Je třeba vzít v úvahu, že jednotné zatížení budovy nabízí větší flexibilitu v rozvoji, což by bez této stavebněprávní dohody nebylo možné. Zda a do jaké míry lze očekávat snížení nebo zvýšení hodnoty nemovitosti, lze určit pomocí znalce a příslušného posudku.
