Pokud chcete v této zemi postavit nemovitost, nevyhnutelně narazíte na číslo podlahové plochy (GRZ). Jedná se o hodnotu pro určení povolené zástavby nemovitosti. Vysvětlíme vám, jak správně vypočítat číslo podlahové plochy.
Vysvětleno číslo podlahové plochy
Podle části 19 vyhlášky o užívání budov (BauNVO) je číslo podlahové plochy (GRZ) desetinná hodnota, která udávájaké procento plochy nemovitosti máte povoleno stavět naMaximální limitje obvykle 0,8 (výjimka: jádrové oblasti), což odpovídá hodnotě 80 procent. Maximální hodnotu pro GRZ I určují jednotlivé obce v příslušném plánu rozvoje dané čtvrti nebo oblasti. GRZ slouží k udržení dostatečného přírodního prostoru na pozemku. Kromě toho zajišťuje, aby budova zapadala do obrazu komunity tím, že nedovoluje, aby byla nemovitost zastavěna příliš těžce.
GRZ I a II
GRZ je rozděleno do dvou kategorií, které dohromady vedou k maximální hodnotě 0,8 v Německu:
- GRZ I (hlavní zařízení)
- GRZ II (pomocná zařízení)
Příslušné kategorie popisují prvky a struktury, které k nim patří. Mezi hlavní zařízení patří primární dům včetně zdí, teras, balkonů a suterénních východů. Všechny ostatní systémy patří do GRZ II, jako například:
- Garáže (podzemní garáže, venkovní garáže)
- Hřiště
- Zahradní domky
- Solární nebo FV systémy
- Bazény
- Hřiště
- podzemní šachty
- Jámy
- Nádrže (např. nádrže na ropu nebo plyn)
Při plánování věnujte velkou pozornost tomu, kolik přidružených systémů chcete integrovat. Vedou k překročení zastavitelné plochy. To je povoleno pouze o 50 procent, dokud GRZ nedosáhne maximální hodnoty 0,8. Pomocná zařízení zároveň nesmí být přímo napojena na hlavní budovu. Při plánování zjistěte, zda je možné překročení. Pokud ne, lze zajistit (obvykle nákladnou!) demontáž. Pokud je například GRZ I vlastnosti 0,6, GRZ II je pouze 0,2, jinak bude maximální hodnota překročena.
Poznámka:
Nezpevněné cesty na pozemku a přesahy střech nejsou pokryty GRZ. Mohou být implementovány nezávisle na GRZ.
Určit podlahovou plochu
Číslo podlahové plochy uvedené v plánu rozvoje se používá k výpočtu podlahové plochy, kterou máte k dispozici. Přípustná podlahová plocha závisí nejen na GRZ, ale také na velikosti nemovitosti, jak je patrné z následujícího vzorce:
Plocha pozemku v m² x GRZ=zastavitelná plocha
Pomáhá to s určením, protože do vzorce stačí vložit jednotlivé hodnoty a vypočítat je. K seznámení se s výpočtem použijte příklad výpočtu. K tomu předpokládáme velikost nemovitosti 500 metrů čtverečních. V průměru se velikost nemovitosti v Německu pohybuje mezi 400 a 600 m2. GRZ je 0,25 To je často případ malých osad, víkendových domů nebo obytných oblastí. V městských nebo průmyslových oblastech je hodnota obvykle výrazně vyšší. Pro výpočet postavitelné plochy vložíme hodnoty do vzorce takto:
500 m² x 0,25=125 m²
Zastavitelná plocha celé nemovitosti je tedy 125 metrů čtverečních. Tyto jsou k dispozici pro vývoj.
Vypočítejte číslo podlahové plochy
GRZ si také můžete určit sami na základě dostupné podlahové plochy. To je důležité, pokud chcete zkontrolovat, zda stávající budova nebo návrh překračuje GRZ specifikovaný v plánu rozvoje či nikoli. Zejména konstrukce kategorie GRZ II, které jsou následně napojeny na hlavní budovu, mohou při překročení GRZ způsobovat problémy. Číslo podlahové plochy můžete vypočítat následovně:
zastavitelná plocha v m² / plocha pozemku v m²=GRZ
Stejně jako při určování podlahové plochy zadejte do vzorce příslušné hodnoty. Pro přehlednost používáme velikosti z předchozího výpočtu:
125 m² / 500 m²=0,25
Jak vidíte, zastavitelná plocha odpovídá GRZ. Pokud se změní zastavitelná plocha, bude to mít samozřejmě vliv na GRZ. Jiný příklad předpokládá hotovou hlavní budovu s podlahovou plochou 180 metrů čtverečních. Příklad výpočtu ukazuje, zda to stále odpovídá zadanému GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Hlavní budova je v tomto případě příliš velká, což by mohlo vést k problémům.
Poznámka:
Vnější schody jsou vždy součástí podlahové plochy hlavní budovy, což musíte vzít v úvahu při stanovení GRZ.
Často kladené otázky
Kdo musí žádat o případné překročení GRZ?
Toto je především plánovač stavby. V ideálním případě je projektantem stavby skutečný architekt, projektant nebo odpovědná stavební kancelář. Tím se zabrání problémům s aplikací a jsou uvedeny pouze přesné prvky pro možný přebytek.
Jaký je rozdíl mezi GRZ a GFZ?
Zatímco GRZ se vztahuje výhradně na zastavitelnou plochu pozemku, číslo podlahové plochy (GFZ) specifikuje maximální plochu, kterou mohou podlaží budovy zabírat. To upřesňuje i plán rozvoje. Faktor pro výpočet maximální podlahové plochy se udává také jako desetinná hodnota a obvykle se pohybuje mezi 0,5 a 1,0. Není omezena GRZ a je ideálně rozdělena do několika pater.
Jak GRZ ovlivňuje hodnotu nemovitosti?
Čím více stavebního prostoru je k dispozici, tím je nemovitost lukrativnější. Důvodem je dostupný obytný a užitný prostor. Můžete umístit větší dům, luxusní prvky jako je bazén a dokonce i komponenty pro vlastní výrobu energie. Dostupný stavební prostor výrazně zvyšuje hodnotu nemovitosti.
