To, zda a do jaké míry je terasa součástí obytného prostoru, hraje v mnoha ohledech zásadní roli. Pro nájemce je obzvláště důležité znát základy kalkulace a v případě potřeby je umět zkontrolovat.
Právní základ
Terasy mohou být v nájemních smlouvách od roku 2004 obecně pouze proporcionálně započítány jako obytná plocha. Základní princip pro orientaci je 25 procent. Tento průměr je stanoven v nařízení o životním prostoru – zkráceně WoFIV. Nařízení je považováno za zvláště příznivé pro nájemce.
Jako základ pro výpočet lze však použít i DIN 277 (ve které jsou terasy považovány za 100 procent obytné plochy) a dnes již zastaralé požadavky DIN 283 (zde se terasa do obytné plochy vůbec nepočítá)..
Poznámka:
Pro nájemní smlouvy uzavřené před rokem 2004 - pokud od té doby nenastaly žádné stavební změny - platí II. kalkulační vyhláška (II. BV), podle které terasa zabírá až 50 procent obytné plochy.
Přehled
V následujícím přehledu jsme pro vás dali dohromady všechny důležité informace o tom, do jaké míry je terasa součástí obytného prostoru:
- Předpisy pro životní prostor (od roku 2004): 25 až 50 %
- II. Předpis kalkulace (do roku 2003, staré nájemní smlouvy): 50%
- DIN 277: 100%
- DIN 283 (nyní zastaralý): 0%
Základní výpočet
Podle WoFIV je výpočet obytné plochy terasy o deseti metrech čtverečních s průměrem 25 procent následující:
10 metrů čtverečních: 4=2,5 metrů čtverečních
Terasa se tedypočítá jako 2,5 m2 obytné plochy.
To však platí pouze v případě, že venkovní prostor splňuje příslušné základy. Jsou to:
- Požadavky na stavbu dostatečné
- přímo propojeno s obývacím pokojem
- opatřeno pevným základem
- bezpečné použití
- vhodné k postavení stolů a židlí
Navýšený kredit je možný, stejně jako snížené procento obytné plochy. Určitě se vyplatí nahlédnout do nájemní smlouvy, abyste získali férovou cenu. To platí zejména tehdy, když je použití omezené nebo vůbec žádné. Zejména u větších teras a zvýšeného procenta má kalkulace přímý a významný dopad na nájemné a vícenáklady. V případě potřeby je nutné provést snížení nájemného.
Tip:
Před uplatněním odpovídajícího nároku u pronajímatele se vždy doporučuje přímá rada od Asociace na ochranu nájemníků nebo od právníka, který se specializuje na nájemní právo.
Zvýšený kredit
Zvětšený výpočet terasy jako obytné plochy je pak možný,při splnění zvláštních požadavků. Mohou to být například následující body:
- zvláštní výhled ve vyhledávané lokalitě
- obzvláště vysoká kvalita vybavení
- boční hranice
- Střešní krytina
- další modernizační opatření
Pokud je terasa vhodná k delšímu užívání, byla nově postavena nebo nabízí jiné vybavení, může sezapočítat jako obytná plocha až z 50 procent.
Ve výše uvedeném příkladu s terasou o deseti metrech čtverečních vypadá výpočet takto:
10 metrů čtverečních: 2=5 metrů čtverečních
V tomto případě terasa počítás pěti metry čtverečními obytné plochy.
Snížený kredit
Stejně jako navýšení lze provést i snížený kredit,pokud lze terasu využívat jen omezeně. Možné faktory pro snížení kreditu jsou:
- Věk
- konstrukční vady
- nedostatek vybavení
- Poškození
- špatné umístění
Výpočet pak musí býtpod 25 procent a v našem příkladu výpočtu tedy může činit maximálně 2,4 m2 při podlahové ploše deset metrů čtverečních.
Poznámka:
Pokud terasa není vůbec vhodná k užívání, například proto, že se prokazatelně vystavujete nebezpečí nebo je plocha nezpevněná, nemusí se do obytné plochy započítávat vůbec. V tomto případě se plocha nepočítá jako terasa v právním slova smyslu a tedy ani jako obytná plocha.
Často kladené otázky
Počítají se střešní terasy jako obytný prostor?
Mezi terasami a střešními terasami nejsou žádné právní rozdíly. U velmi velkých systémů by proto nájemní smlouva měla věnovat velkou pozornost procentuálnímu podílu a stavu terasy.
Kdy je povoleno zvýšení nákladů na terasy?
Terasa může být počítána jako obytná plocha s vyšším procentem, pokud se odpovídajícím způsobem zlepší vybavení a tím i využití. To může zahrnovat například obnovu podlahy, instalaci bočních stěn nebo zábradlí a střechy. Zhodnocení se pak může legitimně promítnout do ceny a vést ke zvýšení nájemného.
Jak poznám, že je terasa použitelná?
Terasa musí být vhodná pro bezpečné procházky a sezení. Pokud tyto možnosti nejsou k dispozici z důvodu nedostatečného zabezpečení podlahy nebo stavebních závad, může být nájemné sníženo o výši terasy započítávané jako obytná plocha. V závislosti na velikosti to může znamenat vážný rozdíl. Takže to stojí za to spočítat.
