Pro výpočet obytné plochy je důležité, zda a do jaké míry je zimní zahrada součástí obytného prostoru. Oblast může mít významný vliv na cenu pronájmu nebo platnou daň z nemovitosti. Důležitý je základ použitý pro výpočet. Zde najdete všechny informace k tématu.
Obytná plocha: základ výpočtu
Zásadní při stanovení obytné plochy je použitý výpočetní základ. V Německu se obvykle setkáte se dvěma právními základy, podle kterých se obytná plocha počítá odlišně:
- Nařízení o životním prostoru (WoFlV)
- DIN 277
Nařízení o životním prostoru
Nařízení o životním prostoru je základem výpočtu, který je platný v celém Německu. Může si ji vybrat pronajímatel, pokud se nejedná o nájemní nemovitost financovanou z veřejných zdrojů. V tomto případě – tzv. cenově řízený obytný prostor – vždy platí WoFlV. Pro mnoho nájemníků je WoFlV každopádně preferovanou variantou pro výpočet obytné plochy, protože do výpočtu zahrnuje pouze obytnou plochu a žádný další využitelný prostor.
Je to patrné i v zimních zahradách. Přestože se vždy počítají jako součást obytné plochy, jedná se o různá procenta podle typu zimní zahrady. Pro základ výpočtu je důležitézda se jedná o vytápěnou nebo nevytápěnou zimní zahradu
Poznámka:
Nařízení o životním prostoru se nevztahuje na nájemní smlouvy podepsané před 1. lednem 2004. Na ně se vztahuje Second Calculation Ordinance (II BV), předchůdce WoFlV.
DIN 277
Na rozdíl od WoFlV je DIN 277 základem výpočtu, který konkrétně nedefinuje obytný prostor. Rozlišuje pouze užitné a dopravní plochy. To znamená, že pronajímatelé mohou místo obytné plochy určit jako obytnou plochu celou užitnou plochu. To zahrnuje zimní zahrady kompletně. Pokud si například chcete pronajmout byt se zimní zahradou 20 metrů čtverečních,tato bude vždy kompletně zahrnuta v obytné ploše. DIN 277 preferuje mnoho pronajímatelů, protože je k dispozici více prostoru, což samozřejmě ovlivňuje konečné nájemné.
Tip:
Před podpisem nájemní smlouvy vždy zkontrolujte obytnou plochu na základě kalkulace. Nepravdivé informace mohou vést k výrazně vyššímu nájemnému, čemuž lze předejít pečlivou kontrolou.
Zahřátý nebo ne
To, zda je zimní zahrada vytápěná nebo nevytápěná, má významný vliv na výpočet obytné plochy při použití WoFlV. Zatímco zimní zahrada se podle DIN 277 vždy počítá jako součást obytného prostoru, pod WoFlV to vypadá jinak:
- nevytápěno: 50 procent plochy
- vytápěno: 100 procent plochy
To znamená, že pokud mátevytápěnou zimní zahradus podlahovou plochou 20 metrů čtverečních, musíte ji po použití WoFlV plně přidat do obytného prostoru. Při průměrné ceně pronájmu devět eur za metr čtvereční by to bylo 180 eur, které by se připočítaly k nájemnému. Pronevytápěnou zimní zahradu však výpočet vypadá takto:
- 20 m² obytná plocha: 2=10 m² výpočtová plocha
- 10 m² x 9 eur cena pronájmu=90 eur další nájem
Často kladené otázky
Je zimní zahrada relevantní pro nové nařízení o dani z nemovitosti?
Ano. Nová úprava daně z nemovitostí zahrnuje také vytápěné a nevytápěné zimní zahrady. To znamená, že zimní zahrada bude začleněna do nového přiznání k dani z nemovitosti. Jako obvykle je součástí obytného prostoru a ne užitného prostoru a je podle toho zpoplatněn.
Počítají se terasy a balkony jako obytný prostor?
Ano, terasy a balkony jsou obvykle také součástí obytného prostoru a jsou tedy integrovány do výpočtu plochy. Důležitý je opět rozdíl mezi použitými výpočetními základy. Při použití regulace obytné plochy se připočítává maximálně 25 až 50 procent, nebo dle DIN 277 celá plocha.
Jaký je rozdíl mezi užitným prostorem a obytným prostorem?
Teoreticky jsou všechny plochy v domech a bytech využitelným prostorem. Ne všechna užitná plocha je však stejná jako obytná. Obytný prostor zahrnuje všechny plochy, které jsou primárně přisuzovány obytným prostorům, například ložnice, koupelny a zimní zahrady. Čistě užitné plochy se naopak využívají u místností, které nejsou určeny k bydlení. Patří sem např. sklepy (pokud nejsou přestavěny na obytné účely), prádelny a kotelny.
