Pro rozdělení nemovitosti mohou být různé důvody: ať už z důvodu plánování dvojdomu, parcelace, poskytnutí stavebního pozemku pro dospělé děti nebo proto, že nemovitost je prostě příliš velká a vyžaduje příliš mnoho údržba. Dělení lze provést s měřením nebo bez měření. Průvodce ukazuje vše, co je třeba vzít v úvahu při dělení majetku.
Schválení
Téměř ve všech spolkových zemích není k rozdělení majetku vyžadován souhlas obce. Výjimkou je Dolní Sasko a Severní Porýní-Vestfálsko, pokud se jedná o zastavěnou nemovitost nebo stavební povolení pro ni. Ať už s požadovaným povolením k rozdělení nebo bez něj, vždy je třeba dodržovat předepsané stavební předpisy. Týká se to například dodržování minimálních vzdáleností a plánů rozvoje. Podrobné informace poskytuje stavební a/nebo realitní úřad příslušné obce, ve které se nemovitost nachází.
Typy divizí
Existují dva typy dělení:
Ideální rozdělení
Ideální rozdělení probíhá bez měření nemovitosti. To neznamená, že se měření neprovádí. Jednoduše běží bez určování hranic a nastavování hranic/označování hranic. Regulaci dělení bez měření provádí notář. O ideální parcelaci se provede zápis do katastru nemovitostí. Tento typ dělení se provádí hlavně kvůli úspoře peněz a když strany nechtějí o pár metrů čtverečních více či méně.
Požadavky ideální divize
Splnění alespoň jednoho z následujících požadavků je povinné, aby bylo možné dělit bez měření:
- Hranice se kreslí „kámen na kámen“, například v dvojdomku
- Stejné majetkové podíly, jaké mohou nastat např. při zániku dědického společenství
- V minulosti bylo provedeno dělicí měření a je uloženo u katastrálního úřadu, aniž by došlo ke změně vlastnictví nemovitosti
Skutečné rozdělení
V případě skutečného dělení musí být měření provedeno uznávaným a veřejně jmenovaným geodetem. To je poskytováno na žádost příslušného zeměměřického úřadu nebo může být uvedeno do provozu nezávisle. Pro všechny dílčí plochy jsou vymezeny hranice pozemku. Hraniční znaky lze nastavit na vyžádání. Výsledky měření a hraniční body se předkládají katastrálnímu úřadu jako důkaz a tam se ukládají. Pro všechny měřené části jsou vytvořeny nové pozemkové listy u příslušných (nových) vlastníků nemovitostí. Stará vložka katastru nemovitostí pro nerozdělenou nemovitost je „přepsána“novými měřickými a hraničními údaji.
Náklady
Cena za rozdělení parcely bez nebo s vyměřením závisí na velikosti rozdělované nemovitosti a hodnotě pozemku. Pokud má rozdělovaný majetek 850 metrů čtverečních a standardní hodnota pozemku je 23 eur za metr čtvereční, jsou náklady na měření dělení v průměru o 900 eur vyšší než u tzv. sondáže bez měření dělení. Daň z prodeje a poplatky za katastr nemovitostí jsou odpovídajícím způsobem dražší kvůli vyšším kalkulacím nákladů. V tomto příkladu je výpočet nákladů ve výši něco málo přes 2 700 eur porovnán s něco málo přes 1 300 eur bez měření dělení. Ceny se mohou lišit v závislosti na obci.
Za úhradu nákladů na rozdělení je obvykle odpovědný vlastník nemovitosti. Jsou možné soukromé dohody o sdílení nákladů nebo převzetí celkových nákladů s (novým) vlastníkem nemovitosti, která má být rozdělena.
Přihláška, pokud je vyžadováno schválení
Pokud má být nemovitost, která podléhá požadavku povolení, rozdělena, je nutná písemná neformální žádost příslušnému městskému úřadu. Žádost musí podat vlastník nemovitosti nebo kupující. Za vlastníka nebo nabyvatele nemovitosti mohou žádost podat zpravidla také veřejní geodeti a notáři. K podání žádosti je vyžadována právně závazná plná moc pro třetí osoby.
Obsah aplikace
Obsah žádosti a požadované dokumenty upravuje § 13 vyhlášky o vzorech staveb. Patří mezi ně
- Jméno a adresa žadatele nebo vlastníka rozdělované nemovitosti
- Ulice a číslo domu nemovitosti
- Název nemovitosti
- List katastru nemovitostí
- Katastr nemovitostí s číslem obvodu, pozemku a parcely
- Mapa nemovitostí v trojím vyhotovení se současnými hranicemi nemovitostí, vlastnictvím k rozdělení a budoucími hranicemi
- Informace o stávajícím vývoji, tržní hodnotě nemovitosti k rozdělení a účelu divize
Tip:
Ujistěte se, že všechny informace jsou správné a úplné a že jsou předloženy všechny požadované dokumenty/dokumenty. Průměrná doba zpracování je tři týdny. Pokud byly předloženy nesprávné nebo neúplné informace/dokumenty, doba zpracování se odpovídajícím způsobem prodlouží.
Zamítnuté povolení k rozdělení
Pokud stavební úřad zamítne rozdělení majetku, dalším krokem je obrátit se na soud, pokud zamítnutí nelze akceptovat.
Schválená divize nemovitostí
Pokud je pozemek schválen stavebním úřadem, je nutné provést měření. Před předáním výsledků měření na katastrální úřad s povolením k rozdělení je vhodné se předem domluvit.
Věcné břemeno
Nezapomeňte na práva jednotlivých vlastníků, která musí být přiznána dle § 1018 občanského zákoníku, jako jsou práva cesty nebo průchodu. Zároveň lze určit vzdání se práv. Jedná se o zatížení sousedova majetku. Tím se reguluje například (společné) užívání, jako je pokládání vodovodního potrubí nebo ukládání věcí na sousední pozemek.
Tip:
Všechny smlouvy, jako je věcné břemeno a vzdání se práv, musí být obecně zaznamenány písemně a měly by být součástí každého rozdělení/kupní smlouvy. Lze tak předejít pozdějším sporům.
Práva přednosti a průjezdu
Nezbytným věcným břemenem je právo cesty a průchodu. Obzvláště v případě, že se dělená nemovitost nachází ve druhé řadě a nemá přímý přístup pěšky nebo autem. Při rozdělování nemovitosti by mělo být upraveno, která cesta/přístup je povolen. Kompenzace za užívání a/nebo spoluúčast na nákladech na údržbu cest/přístupových cest má smysl.
Náklady za práva cesty a průchodu
Výše nákladů za práva cesty a průchodu by měla být určena na základě intenzity užívání. Zde lze do výpočtu zahrnout soukromé nebo komerční použití. Pokud se strany nedohodnou, může náklady určit odborník.
Zápis do katastru nemovitostí
Pokud je uděleno právo cesty a/nebo právo průjezdu přes sousední nemovitost, musí to být zapsáno na listu katastru nemovitostí, které zatěžují věc. Podmínkou vkladu do katastru nemovitostí je souhlas vlastníka. Pokud má katastrální úřad při zakládání nových listů katastru k dispozici práva cesty a průjezdu, je administrativní náročnost nižší a náklady jsou obecně nižší než následné zápisy.
Tip:
Plocha pro cesty a průchody by neměla být příliš velkorysá, protože v případě prodeje nemovitosti se zapsaným věcným břemenem může dojít ke snížení hodnoty. Změna vlastnictví nemá za následek zánik práva cesty nebo práva přechodu.
Vyhledat pomoc
Úřad Němčina, právní předpisy, samostatná a/nebo výjimečná nařízení a nespočet paragrafů neusnadňují normálním občanům orientaci. Neúmyslná chyba by mohla stačit k neschválení projektu nebo k právním potížím s novými vlastníky nemovitostí. Je vhodné vyhledat pomoc geodeta nebo právníka/notáře, který se specializuje na právo nemovitostí a stavební právo. V mnoha případech může kompetentní podpora ušetřit peníze, čas a nervy.
